Was bedeutet die Teilungsversteigerung für die Erbengemeinschaft ?

Fall-Beispiel: Eine Erbengemeinschaft besitzt als einzigen Nachlassgegenstand ein Mehrfamilienhaus, Wert 200.000,00 EUR, in der Stadtmitte von Berlin. Zwei von drei Erben, die Brüder A und B wollen das Grundstück behalten. Es sei schließlich der Wille der Eltern gewesen, dass das Haus in der Familie bleibt. Der weit entfernt wohnende Erbe, der Bruder C., ständig von eigenen Geldsorgen geplagt, möchte „mit dem Erbe nichts mehr zu tun haben“. Er will nur „sein Erbe“, d.h. Geld.Die Erbquoten betragen jeweils 1/3. Ein Testament liegt nicht vor.
Nachstehend wird aufgezeigt, welche Reihenfolge bei jeder Teilungsversteigerung gegeben ist.

Keiner der Erben hat ein eigenes Recht auf das Mehrfamilienhaus.
Der Erbe C hat allerdings einen Anspruch gem. § 2042 BGB. D.h. er kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen.
Die Teilungsversteigerung gem. § 180 ZVG führt die sog. Teilungsreife herbei. Denn das bis dahin bestehende Mehrfamilienhaus ist unter den Erben nicht teilbar.
Erst, wenn das Grundstück ersteigert wurde, kann die Erbengemeinschaft aufgelöst werden.
Der Versteigerungserlös wird dann entsprechend der Erbquote, an den Miterben (C. zu 1/3) gezahlt, sofern Einvernehmen besteht.
Das nicht teilbare ideelle Miteigentum der Erbengemeinschaft hat sich damit in teilbares Bargeld umgewandelt.
A und B steht kein verfahrensrechtliches Instrument zur Verhinderung der Teilungsversteigerung zur Verfügung.

Wie ist der Ablauf der Teilungsversteigerung, wie lange dauert sie, und was fallen für Kosten an ?

Der Miterbe C. stellt auf der Vollstreckungsabteilung des örtlich zuständigen Amtsgerichts (Berlin) ein formlosen Antrag auf Teilungsversteigerung.
Hierbei hat er den Erbschein oder einen anderen Erbnachweis (notarielles Testament, Erbvertrag) vorzulegen.
Das Amtsgericht wird dann durch ein Sachverständigen-Gutachten den Versteigerungswert (§ 74a ZVG) feststellen lassen.
Dieser geschätzte Wert ist dann für die abzugebenden Gebote maßgebend.
Die Kosten für den Sachverständigen betragen zwischen 3.000,00 – 5.000,00 EUR. Sie werden als Vorschuss vom Antragsteller angefordert.
Dazu kommen gem. § 34 GKG 3 Gerichtsgebühren, die sich aus dem geschätzten Wert ergeben.Bei dem im Beispiel angegebenen Wert sind das zusätzlich ca. 3.000,00 EUR.
Die genauen Gebühren ergeben sich jeweils aus Anlage 1 zu § 34 GKG.
Die Gerichtsgebühren und die Kosten für die Veröffentlichung sind vom Ersteigerer zu tragen.
Wenn der Antragsteller ansonsten vermögenslos ist, kann er für das Verfahren Prozesskostenhilfe beantragen.
Die Gerichtsgebühren sind vom Ersteher zu tragen.
Das Vollstreckungsgericht ordnet durch Beschluss die Teilungsversteigerung über das Grundstück an.
Die Beschluss wird in den örtlichen Zeitungen veröffentlicht.
Danach wird der Versteigerungstermin festgesetzt.
Nach durchschnittlich 9 Monaten ist das Verfahren abgeschlossen.

Welches Risiko besteht im Versteigerungstermin – dürfen die Erben mitsteigern ?

Die Versteigerung ist öffentlich. Auch die Mitglieder der Erbengemeinschaft haben dazu Zutritt.
Bemessungsgrundlage für alle Gebote ist der durch das Gericht festgelegte Schätzwert.
Im Grundbuch eingetragene Darlehen werden hinzugerechnet – gleich ob sie bereits getilgt sind oder nicht.
Die Erben sollten auch mitsteigern, um einen Zuschlag unter dem Marktwert des Objektes zu verhindern.
Insbesondere sollte der Antragsteller (C.) unbedingt anwesend sein.
Ist der Antragsteller nicht anwesend ist es möglich, dass schon im sog. ersten Termin der Zuschlag an den Bieter erteilt wird, auch wenn weniger als 70% des Schätzwertes erreicht sind.
Der Antragsteller kann die Ablehnung des Zuschlages – bei seiner Anwesenheit – gem. § 74 a ZVG gegenüber dem Gericht beantragen.
Im zweiten Termin ist der Zuschlag von Seiten des Gerichts zu versagen, wenn er nicht mindestens 50 % des Wertes entspricht (§ 85a ZVG).
Im dritten Termin gibt es keine Grenze mehr, d.h. Mehrfamilienhaus kann also zu einem Schleuderpreis den Eigentümer wechseln.
Eine Teilungsversteigerung ist daher mit einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko für alle Erben verbunden.
Der Bieter muss mindestens 10 % der Bietsumme als Sicherheit hinterlegen.

Kann die Teilungsversteigerung verhindert – kann der Antrag zurückgenommen werden ?

Das Verfahren zur Teilungsversteigerung lässt sich durch die Erben (A und B) nicht verhindern.
Der Antragsteller, also der C., kann aber jederzeit den Antrag auf Teilungsversteigerung zurücknehmen.
Die Teilungsversteigerung kann lediglich durch vorherige testamentarische Regelung verhindert werden, wenn
A und B. das Mehrfamilienhaus durch Vermächtnis (§ 1939 BGB) zugewandt worden wäre,
eine Teilungsanordnung gem. § 2048 BGB bestimmt worden wäre,
eine Testamentsvollstreckung gem. § 2197 BGB angeordnet worden wäre, die die Zuteilung regelt,
oder ein testamentarisch angeordnetes Auseinandersetzungsverbot gem. § 2044 BGB festgelegt worden wäre.

Welche Alternativen zur Teilungsversteigerung gibt es ?

Der Verkauf des Erbteils gem. § 2033 BGB, die Miterben haben gem. § 2034 BGB ein Verkaufsrecht.
Die Miterben können die Immobilie auf dem freien Markt verkaufen und sich den Erlös teilen.